Il 15 aprile scorso il sindaco di New York Zohran Mamdani e la governatrice Kathy Hochul hanno annunciato l’accordo sulla “piede-à-terre tax”, una tassa sugli alloggi superiori ai 5 milioni di dollari appartenenti a chi non risieda in città. Vincendo in parte quella che appariva essere l’incondizionata resistenza di Hochul, Mamdani è riuscito dunque ad aprire una prima breccia concreta nello slogan “Tax the Rich” che, insieme a “Freeze the Rent”, ha caratterizzato la sua campagna elettorale e continua ancora oggi a risuonare nelle manifestazioni progressiste newyorkesi.
Mamdani ha anche pubblicato un video girato davanti al grattacielo di Manhattan in cui il miliardario Ken Griffin – fondatore del colosso Citadel fortemente radicato a New York – possiede un appartamento da 238 milioni di dollari. Avendo Mamdani più volte definito Griffin il simbolo della concentrazione della ricchezza immobiliare nella città, il finanziere ha reagito con forte irritazione descrivendo l’iniziativa di Mamdani come creepy, weird e frightening, inquietante, bizzarra, spaventosa. Griffin inoltre ha rilanciato l’ipotesi di rafforzare ulteriormente la presenza di Citadel a Miami in Florida, dove la pressione fiscale complessiva è molto più bassa che a New York, minacciando di delocalizzare importanti piani di espansione delle sue attività che aveva previsto di attuare nella Grande Mela. Un segnale di rottura che altri grandi investitori potrebbero seguire, anche se la storia di New York suggerisce che minacciare di andarsene è più spesso una posizione di facciata che non la rinuncia effettiva ai vantaggi economici, simbolici e relazionali che la città continua a offrire. Comunque, che l’ascesa politica di Mamdani e il suo piano politico centrato sulla riduzione delle disuguaglianze abbiano suscitato una bella preoccupazione in settori dell’élite finanziaria e immobiliare newyorkese è un dato di fatto che va al di là delle tensioni personali tra lui e Griffin.
Pur essendo strettamente connesse, le realtà corrispondenti ai due slogan “Tax the Rich” e “Freeze the Rent”, presentano anche peculiarità proprie che le fanno procedere su binari in parte indipendenti, tanto che, per quanto riguarda il congelamento degli affitti, dopo la votazione non vincolante del 7 maggio scorso, il vero banco di prova sarà il prossimo 25 giugno. In quella data il Rent Guidelines Board – la Commissione per la regolazione degli affitti a canone stabilizzato – voterà infatti in maniera definitiva, stabilendo quale aumento i proprietari potranno applicare al milione circa di appartamenti di quella categoria, nei quali vive circa un quarto della popolazione di New York.
La votazione provvisoria del 7 maggio – avvenuta a conclusione di una seduta piuttosto agitata con centinaia di inquilini, attivisti, sindacalisti e rappresentanti delle varie organizzazioni per il diritto alla casa – ha ipotizzato un aumento compreso tra zero e 2% per gli affitti annuali, e tra zero e 4% per quelli biennali. Un risultato che ha scontentato tanto i proprietari – che volevano aumenti che partissero rispettivamente dal 3% e dal 6% – quanto gli inquilini, che avevano chiesto addirittura una riduzione degli affitti che arrivasse al -3% per gli affitti annuali e a -4,5% per quelli biennali.
Per sintetizzare come le due battaglie su tassazione dei ricchi e congelamento/aumento degli affitti si intreccino e abbiano radici comuni, partiamo dagli appartamenti a canone stabilizzato e dal Rent Guidelines Board.
Il canone stabilizzato non dipende da un unico criterio di immediata comprensione, quali il reddito dell’inquilino o l’età dell’edificio, bensì dalla combinazione di molti parametri che, insieme a quei due, concorrono alle qualificazioni degli appartamenti: la storia di contratti, rinnovi, eventuali incentivi pubblici ricevuti dal proprietario e altro ancora. Sebbene la maggior parte degli alloggi si trovi in condomini costruiti prima del 1974, sono rientrati nella regolazione anche appartamenti in edifici più recenti se legati a programmi di agevolazione fiscale o housing pubblico, mentre altri ne sono usciti nel tempo, creando così un mosaico abitativo estremamente eterogeneo e difficile da leggere con criteri unici. Ecco perché spesso in uno stesso edificio possono coesistere unità ad affitto stabilizzato e altre a mercato libero.
Quanto al Rent Guidelines Board, nato nel 1969, è stato soggetto nel tempo a numerose trasformazioni che hanno rispecchiato i cambiamenti politici, economici e sociali di New York e del suo mercato immobiliare. I nove membri che lo compongono – due in rappresentanza degli inquilini, due dei proprietari e cinque che costituiscono la componente “pubblica” e “neutrale” dell’organo – vengono nominati dal sindaco in modo generalmente scaglionato, con un mandato che li obbliga però a operare in modo formalmente indipendente. In realtà, i cinque componenti pubblici, cui è affidata la complessa analisi dei dati economici e che in teoria dovrebbero bilanciare interessi diversi, sono stati spesso al centro del conflitto politico tra tutela degli inquilini e pressioni del settore immobiliare.
Un settore che a New York, dagli anni ‘90 in poi, è diventato uno dei principali motori economici e uno dei centri di potere più influenti all’interno di un clima di interdipendenza con il potere politico cittadino e statale, causando un forte incremento del real estate, della gentrificazione e dell’aumento costante degli affitti. Ciò ha progressivamente reso la città sempre meno accessibile per la working class e per una parte consistente del ceto medio, al punto che negli ultimi 15-20 l’esodo dei lavoratori delle fasce più deboli e il conseguente pendolarismo sempre più lungo sono diventati strutturali.
Nei suoi tre mandati da sindaco, Michael Bloomberg (2002- 2013) favorì grandi progetti immobiliari che trasformarono intere aree di Brooklyn, Queens e Manhattan, accelerando processi di gentrificazione che penalizzarono l’edilizia a prezzi accessibili. Anche i piani sulla politica edilizia di Bill De Blasio, il sindaco di area progressista in carica dal 2014 al 2021, furono accolti, almeno nel primo mandato, o come una continuazione del piano Bloomberg, o con seri dubbi sulla capacità di mettere in discussione i meccanismi che alimentavano l’espulsione della working class e la crescita della rendita immobiliare.
Non pare secondario il fatto che nei primi quattro anni De Blasio avesse a che fare con il governatore Andrew Cuomo – da sempre al centro di una rete di interessi poco trasparenti con quel real estate newyorkese che nel 2025 lo ha poi sostenuto massicciamente contro Zohran Mamdani – e con un Congresso statale condizionato dalla presenza dell’Independent Democratic Conference. Creato in maniera poco chiara da Cuomo non appena entrò in carica, l’IDC era costituito da otto senatori che votavano quasi sempre con i repubblicani, permettendo al governatore di scaricare sul Congresso statale scelte in larga parte condivise e di apparire al tempo stesso contrariato agli occhi dell’elettorato democratico. Il giochetto finì nel 2018 quando, sull’onda della Political Revolution attivata tre anni prima da Bernie Sanders – e che nel 2018 portò anche all’elezione di Alexandria Ocasio-Cortez per il Congresso nazionale – sette degli otto membri dell’IDC non vennero rieletti e il gruppo si estinse.
Il cambiamento del clima politico, le lotte sempre più incisive degli inquilini e la progressiva erosione del potere di Cuomo, poi costretto a dimettersi nel 2021, permisero a De Blasio di migliorare sul piano delle politiche abitative, pur dentro vincoli istituzionali ancora molto rigidi e un rapporto di forza complessivamente sbilanciato. Ci furono infatti miglioramenti come il rafforzamento delle tutele per gli affitti regolamentati, la limitazione degli aumenti annuali stabiliti dal Rent Guidelines Board, l’inasprimento delle norme contro gli sfratti e il ridimensionamto di alcune pratiche speculative legate alle ristrutturazioni degli edifici.
Nei successivi quattro anni del sindaco Eric Adams, il Board approvò aumenti del 12,6%, mentre il rapporto privilegiato tra amministrazione cittadina e real estate tornò a occupare una posizione centrale nella politica urbana newyorkese. Solo con l’arrivo di Zahran Mamdani il rapporto tra potere politico cittadino, rendita immobiliare e finanza urbana è diventato di fatto il centro di uno scontro politico aperto. La novità rappresentata da Mamdani non consiste soltanto nella radicalità della retorica o degli slogan, ma nella volontà dichiarata di intervenire sui meccanismi strutturali che hanno governato New York negli ultimi decenni, mettendo in discussione equilibri economici e politici che anche l’amministrazione De Blasio aveva finito per considerare sostanzialmente inevitabili.
Peraltro Mamdani ha nominato sei dei nove membri del Rent Guidelines Board, sfruttando una concentrazione eccezionale e fortuita di mandati scaduti accumulati nel tempo nella Commissione, dove sei membri operavano in proroga. Se da una parte il sindaco potrà incidere in modo significativo sull’equilibrio interno dell’organo, dall’altra si trova costretto ad adottare posizioni più istituzionali rispetto a quelle adottate in campagna elettorale. Un intervento troppo esplicito di Mamdani potrebbe infatti sollevare contestazioni legali per indebita interferenza politica nel processo decisionale del Board, che è un organo completamente indipendente. Per questo motivo, pur non rinnegando il politicamente il “Freeze the Rent”, Mamdani ha adottato un linguaggio più prudente e mediato, anche abolendo quell’espressione dai suoi discorsi. Ciò non gli ha mai impedito comunque di utilizzare le risorse cittadine per sensibilizzare i newyorkesi sui loro diritti e per sollecitare la partecipazione a tutti gli incontri sul tema. Cosa che ha fatto anche il 7 maggio in una dichiarazione rilasciata dopo il voto provvisorio incitando i cittadini alla partecipazione delle quattro udienze pubbliche che terranno prima del 25 giugno:
«Mentre il Rent Guidelines Board avvia le sue udienze pubbliche, gli inquilini, i proprietari e i newyorkesi di ogni distretto dovrebbero far sentire la propria voce e raccontare direttamente quanto pesi questa crisi abitativa nelle loro vite. Confido nel fatto che il Board valuterà attentamente quelle testimonianze per arrivare quest’estate a una decisione che rifletta l’urgenza del momento».
Elisabetta Raimondi
